前回の続きになりますが・・・

興味なかったら、とばして下さい

スポンサーとして手を挙げる企業なり個人投資家というのは、
基本は手持ちの物件をバルクで管理できるメリットがあります

スポンサーになればその会社のオーナーとなるわけですから、
オーナーの意向なくして物件を売却できなくなります

そこがスポンサー企業の狙い目なのです。

会社に入れる資金などたかが知れています。
（会社の運営資金だけでいいのですから）

つまり、法の下で民事再生を行っている以上、
債権はほとんどカットされています。
（別除権の設定されているものは別として）

借金がほとんど棒引きになっているようなものですから、
あとは固定支払の費用と人件費が
支出の主だったものとなります。

まず、人件費がかなり高いですから、まず首切りです

100人いたところを15人、20人程度まで削減

事務所も小さなところに移転

家賃の削減

このような必要最低限の運転資金、
せいぜい年間1億かかるかかからないかという
レベルまでコストを削減すれば、
民事再生した会社に対して投じるお金はどんな
上場をしていたようなデベロッパーでもたかが知れています。

たった1億～2億の投資で会社を
　　　　　　　乗っ取ったも同然なのです

さてその次は

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民事再生の・・・

デベロッパーの現場がどうなっているのか

知っている方はほとんどいないと思います。

このブログをご覧頂いている皆様には
知識としてだけでも知っているとご自身の投資や今後に
役立つ事もあるかと思い、書いてみたいと思います

民事再生した多くのデベロッパーはまず再生していく為の
スポンサー選定から入ります

スポンサーは株式を減資し（1円とか）、株を取得した上で
第三者割り当てで増資というような形で手を挙げていく
パターンが多いのです

なぜ、民事再生になったデベロッパーのスポンサーとして
名乗りを上げるのか

単純な話なのです

民事再生した企業は物件を処理していかなくてはなりません

つまり、手持ちの物件を売却しながら返済を債権者にしていきます

キーワードはその企業の「手持ちの物件」なのですね

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日本とアメリカの違いって・・・

アメリカでは、この１年間で、銀行が１６破たんしました
　　
でも、銀行の預金下ろし、取り付け騒ぎも　起こっていませんね
   
６年前、日本では、取り付け騒ぎになり、
みずほ信託などに、預金者が、殺到して、パニックになりましたが

国民性かなと、思っていたら、アメリカ人は、預金はしない
消費にすべて使ってしまうようです

お金がない人は、カード借金ですので、「銀行が、危ない
 
それー、預金おろせー、が　起きないのでしょうか

日本の銀行は、約６００兆円の預金を預かっています
　　　
アメリカは、なんと４００兆円の預金
　
　一行当たり、６８０億円の預金しかないのです

日本の１番小さな、信用組合と同じ規模ですよ
　　
　　　貯金の嫌いな　アメリカ人
　　　　　　貯金の大好きな、日本人

でもアメリカの良いところは
　ローンで家を建てる、払えなくなるー競売に出される
　　この、時点で、個人の借金は、無くなります

日本は、ローンが払えないー差し押さえー競売になるますが
  ３０００万円のローン残、競売１０００万円
　　差し引き、残りの２０００万円は、生涯、自己破産
　　　しない限り、支払うのです

預金はないが、家を失っても、ローン残、借金が、無くなる
　　
アメリカって
　　いいですね
　　　　
頭の良いアメリカ人が、考えだした、サブプライムローン
の証券化商品で、世界を、震撼させましたが
    
頭の良い人、
　　解決の方法は、考えつかないのですかね
　　　
そして、その、尻ぬぐいを、政府が、やっているのです
　
地球上で、最も賢明で　恐ろしい動物
　　　　　
それは、人間です

先週配信した物件予約入りました
ご案内はいったん止めさせて頂きます

有り難う御座いました

 
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ドバイですが・・・

１年前までは、世界有数の富裕国と言われた
　　
石油の国　ドバイ
　　
人口９０万人足らずの小国ですが、
　　　
そのドバイが、債務不履行、会社なら、倒産の危機
　
　に、瀕しているようです

日本のゼネコンも相当なダメージを受けるでしょう

栄耀栄華も、短い期間でしたが、
　　
昨日、高さ７５メーター、長さ３００メーター
　
の超豪華客船が、横浜港、長崎港に、横付けされました

３か月で３００万円から、３０００万円
　　日本人が、４０名ほど、横浜から、乗船したそうですが
　　　
お金持ちは、いるものですネ
       
一方では、何とか、お金持ちになりたい
　　
１２０００円の給付金では、物足りないと
　　
未公開株、合計１００億円も、引っかかった
    
詐欺事件が、発生していました

どうして、こんな単純な詐欺に　引っかかるのかなー
　　 
欲が、強すぎると、引っかかります
　
お金が有り余る程あると、振り込め詐欺、うまい投資話に
　　
引っかかります
　
振り込むお金も、未公開株買う　お金も無いと
　　　　
　詐欺に引っかかりません
    
お金が無いのも、幸わせなのかもーと

今日思うこの頃です

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しかし・・・

国会の先生方おかしいね

誰一人として、「国民の為」という人いませんね

麻生さんでは、選挙が、戦えない、自分の事ばかりですし

数年前、オリンピックにも、数回出た女性が、国会議員になりました

私の仕事は、保育園の拡充と言いましたが
１番最初の仕事は、「自分の子供を保育園へ」

国会内に保育所を、創る事でした
　　
　そして　出来ました
            
　　　　変なのー　

 少子化大臣の、小淵優子さん、

元総理のお嬢さんですが
　　　　
少子化大臣の役目でしょうか、先月　出産

今、リストラで、夫婦共稼ぎしたいけど、

保育園が満杯です。

一方では、少子化で、廃校になったり、教室が、余って
いるのです
　
この、教室を、改造して、保育所にしょうと言う
　発想は、出ないのでしょうか

法律が、どうのこうの、　
　
設置基準が、どうだとか　呆れますね

法律を変えれば、いいじゃないですか

それが、国会の先生の仕事ではないのでしょうか

選挙が、どうのこうの、
　　　　　
自分のことしか、考えないのは、国会議員
　　　　
県会、市会議員の資格を、問われますょ
         
でも、怒るの　やめますか
          
この、ダメ先生　選んだの、私たちですからね

人口７６万人の、大きな市 

神奈川県相模原市、当家の近くの小学校も、

廃校になって１０年間
　
校舎は、使われていません
　　　
もったいない　もったいない

先日会員様へ配信した旧市内の物件情報　NO－０９２２

いつでもご案内出来ますので、都合のつく方はご連絡を

お待ちしておりますです

気になる方　　興味ある方　是非とも会員登録を

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メール配信致しました(^^)/

本日会員様には物件情報の配信を致しました

ご確認下さい

今回は旧市内物件

しかも、花小学区内　徒歩５分の中古物件です

既に２件も案内入っております

チラシ出る前に売れたらご免なさい

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阿久根市・・・

　鹿児島県　阿久根市、
　市長が、職員の給与を公開したそうですが
　
いいことですね

人口２４０００人　市税１８億円の小さな市です

ビックリしたのは、市会議員１６人の　給与総計
　　
　約１億６０００万円です
　　　　なんと、市民から、集めた税金の１０％近くを
　　市会議員が、ぶんどっているのです

農業市です　市民の年収は１７０－２００万円平均です
　　　
市の職員の給与は、平均７００－８００万円だって
   
市民が、納めた税金は、市会議員　職員の給与に
　　　
消えてしまう
       
市民を、食い物にしていると言っても過言ではないと思う

時代劇に藩主（知事）が、農民を虐めて　年貢米の取り立てを
    
行こない、お城（官庁）に務めている
     
城民だけが、栄えている　ドラマありますね

それが、この時代にも、行われているのですね
　　　
会社ならば、倒産会社ですね
　　
　こういう市町村が、日本には、はびこって
　　　　　　　
いるのでしょうか

しかし、びっくりしたのは秩父より、所得平均

低い
じゃんってことですが・・・
      
コリャー　ほっとけない
　　　　　なんとか　セニャー

と言って、東国原知事、橋下知事が、
　　　　
風穴を、空けているのですね　

昨日、登録して頂いた新規会員様には後で
まだ公表していない物件情報の配信を
させて頂きます

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投資用の・・・

投資物件を見極める際に、大事なことは利回り
だけで物件をみないこと

ここです

全空室物件だって、なぜ全空室なのか

この場所でなんで空室が目立つ物件なのか
　
利回りだけ見れば悪いけど、

場所や地域のニーズから判断して、

賃貸がつかない理由は何
　
というように物件選びで見る方向性を
広げてみて下さい

普通はこういう本当の利益が出るような
投資方法は業者さんはまずもって教えません

このブログを見ている皆さんには、
不動産投資の真髄の中で、間違った過ちを
犯してほしくないですね
　
私は断言しちゃいますが

財を築きたいのであれば、
投資用物件でワンルームマンションなどの１室を
買っていくやり方は止めたほうがいいです

財を築く不動産投資をするなら、最低単位は１棟からです
　
１棟ならば収益性を上げることは
いくらでもとは言いませんが、やりようはあります

例えば、、アパートだったとしても、
物件の前に自動販売機を並べるスペースが
あるのであれば可能な限り並べるとか

人通りの多い道路に面しているのであれば、
地元のクリーニング屋でも、
パン屋でもなんでもいいので、
アパートの前にある壁に広告を出すとか

安くすれば使う人はいます。

それが賃料以外の収入になるのです。
　
また物件の１室を潰して、
コインランドリーを作ったっていいのです
　
どうやったら収益が増えるか考えるのです。
１棟で持っているといろんな事ができるのです。

それが賃料以外の収入をたたき出す元になるわけですね

それを投資用マンション１室を持っています・・・・
ではどうにもこうにも
収益は賃料以外ありえません

物件を見るコツは、
その物件の本当の価値を探し出すことですが

利回りだけみたら本当に良い

お宝物件は手にできないと思います

ただこれらは秩父の田舎町ではダメです

では、何処なら・・・

これにも実はコツがあるんです

会員様へ配信済みの物件ですが
案内ぼちぼち入っております＾＾／

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まだまだ民事再生は出てきます・・・

ある情報筋によると
今後デベロッパーで危ないのは

ズバリ

「リテック」か「レーサム」
HP　リテック　「http://www.retec-duplex.co.jp/」
　　　レーサム「http://www.raysum.co.jp/」
　

民事再生をするとは断言しませんが、
一番近いのはこの2社だと私は思っています

特にリテックはもうかなり限界が来ていると思います

リテックは非常にいい（都心の一等地）場所に、
デュープレックスというシリーズを作っています

物件のデザインなどもとてもいい物件を所有しています。

ただ、問題はそのほとんどが空室物件なのです

こんなにいい場所にありながら空室の物件が
沢山あるかと言えば・・・

ここは皆さんも学んでもらいたい所なのですが、

転売をするとか、売却をする際に虫食いで賃貸されていると、
売却する先が非常に狭まるのです

まず１棟で本社で使いたいから買うというような
顧客に売れなくなります

いろいろな使い方をしたいうので、
借りられているとやりにくいという顧客も売れなくなります。
　
虫食いで入っていると当然、利回りも悪く見えます。

世の中利回り利回りと言っていますが、
いい物件などは逆に虫食いで借りられていることの方が
デメリットになる事もあるのです

もし、追い出しを掛けなくてならなくなれば、
相当額の支払いをして出てもらうしかなくなりますし
追い出し費用は売却額にも影響を与えてしまうんです

そういう意味で全空室という物件を本来は見なくてはいけないのですね
　
だからこそ、リテックのデュープレックスの
ほとんどの物件は空室物件として

あ・え・て！賃貸せず空室のまま残っているというカラクリです

運悪く、サブプライムで買い手が付かなくなったこのご時勢。。。

空室のまま優良物件が空室で、

東京の一等地にあるのです・・・

昨日　会員様へは物件情報の配信を致しました

是非、ご確認下さい

本日よりメール会員のお申し込みを頂いた方にも

まだ、チラシにもＨＰにも流通していない物件情報を

配信致します（会員様へは既に配信済み）

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  ホームページは　こっち　
http://www.jyukoh-p.jp/index.html 
 
物件の査定依頼なら
http://www.jyukoh-p.jp/satei_irai.html

（株）住幸プランニング　℡　０４９４－２２－４０９０
　　　　　　　　　　　　　　FAX　[phone]
E-mail　[e-mail]  

　

昨日の続きですが・・・

次の売却先の意志によってはＲＥＩＴを解散
してしまう可能性があるわけです

なぜそのような事をするか

ずばり！投資家の皆さんに利益を配当するより
所有物件で持っていた方が断然いいからです

不動産の時勢が良くなった時に転売で大きな転売益が出るのです

低い利回りで回しているより、転売益の方が短期間に
大きな利益を獲得できるからなのです

もしそうなった場合は、このＲＥＩＴ銘柄を持っている人は
かなり安い価値で物件の見直しをかけられ・・・・

当然、、皆さんの利益は削減されるわけです

だからどうなんだって話なんですけど、

ただ、こういう情報があるということを元に
皆さんもリスク管理をしなくてはいけないんです
と言うだけです

もしかすると、売却先が決定できずそのまま
ＤＡオフィスがこのＲＥＩＴを運用し続けるかもしれませんが・・

しかし、ダヴィンチが売却という決定をしている以上、
注意はすべきだと思います

また優良と思われている、ダヴィンチ自身も、
ＲＥＩＴを売却しなくてはいけない
事情があるのではないかとも思えますよね

ダヴィンチ本体の情報は現状ないのですが、
注意を払うべき企業であることは
間違いないと思います

最近まじめな話ばかりでスイマセンです

近々、会員様へ
もう一本物件情報の配信する予定です
お楽しみに
今度は１０００万円以下の中古です
しかも土地１００坪
建物築３年　びっくり

知りたい方は

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