前回の

カス物件を優良物件にすることは十分できます

そうです！「売値を下げさせればいいだけです！」

売値が１億だったら、極端な話、８千万にしろ
とか、７千万にしろ
ということです。

仮に1億で５％の利回りの物件があったとします。
年間収入500万円ですね。
（単純計算ですから。お間違いなく）

しかし！８千万に値引きさせることに成功したら
利回り６％。

７千万に値引きさせることが出来た！ら？
７．１％

わかりますか？
５％が６％にも、７％にもなるのです。大きいですよ～！
この利回りの違いは！

そんな値引き無理だよ！って思うかもしれませんが、
実は根気良くやっていくと
出てくるんですよ。
これが　あくまでも利回り物件の場合ですが

駄目元でいいんです。いいな～と思う物件が出てきたら
当たって砕けろなんです。
決まることが出てきますから

というのは、売主の中にはインターネットに
情報を掲載した時は、別段お金に困っていなかったんだけど、
売れずに月日が経って、現金に今困っている売主とかが
出てくるんです。

ここが根気良くという理由なんです

下手な鉄砲数打ちゃぁ～なんとか。ですね。

即現金化したい・・・となると、
つまりは多少の損を出してでも現金化したいんです。

所有者というのは物件を担保に色々な所に
お金を借りていたりします。

謄本を見れば抵当額とか、
共同担保に売りに出している物件が入ってるかどうか
とか分かるわけです。

返済に追われれば、
売却してでも現金を作らなくてはならない。
そんな売主は以外に多いのです。

こんな売主の物件に当たれば、
クソ物件が、良物件にチェ～ンジ（change!）
する瞬間なんですね

そういえば先週末に会員の皆様に物件情報のメールを
配信させて頂きました。

早速内覧希望のご予約をいくつも頂きました
有り難う御座います

本日お申し込み頂いた会員様にも遅れて配信させて
頂きましたので、ご確認下さいませ

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良い物件を探すには・・・

まわりと同じ土俵で物件を探していても、
そう簡単にいい物件が見つかるわけがありません

以外にここが皆さん分かっていない部分なんです

いい物件というのは、そうそう出るものではないのです
本当にいい物件だったら、
ホームページなんかに広告掲載しなくたって・・・

売れますから・・・

こう考えると分かりやすいと思います。

すぐに現金化したいので、
多少損切りになってもいいから・・・

と売主が誰かに相談したとします。
損切り・・・つまりは利回りがいい物件になるのが普通です。

誰か一人に頼めば、すぐに決まるような物件

つまり、誰に頼んでも決まるような好条件の物件が、
そもそも
インターネットなどに出るわけがないのですね

一人頼んで売れない、・・・
別な人に頼んでも売れない・・・・
また別の人に頼んでも売れない・・・

そうこうしているうちに物件が世の中に出回っていくのです。

俗に言う、「出回り物件」です。

出回った時点で物件の価値は相当落ちます・・・・

売れないから、最後はインターネットにでも掲載して、
広く告知しかなくなるのです。

そうするしか売る手段がなくなった・・・

というレベルの物件が、
インターネットなどのポータルサイトに出てるわけです。

ですから、いい物件というものを
インターネットのサイトで探そう。。という事自体
実は無理な相談なんです。

ただ！インターネットで出ているからといって

「カス物件」とは限りません

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キューバには勝ちましたが・・・

日本　   キューバに      勝った

野球が国技の貧しい国　キューバですが　　　

グローブも、他国の　選手からの贈り物使用しています
　　　 
「サングラスを、グローブを買うお金が、ないのですよ」と
　　　
　解説者の声

サッカーも、アフリカ、ブラジル、アルゼンチン

中東　比較的　経済的、恵まれない国が、強いのです
　
ブラジルの少年は、裸足で、サッカーに興じています

４２歳で、現役を続ける　キングカズ
　　
少年時代、単身でブラジルで、サッカーの修行に
　　
明け暮れていましたが

その時、同年代の少年が、靴も買えず、
　　　　
裸足で、サッカーボールを蹴る
　　　　　　
その姿を見て、スポーツに対しての気持ちの　
          　　　　　
持ち方が、変わったと、語っていました

キューバ　

　　「君たちは、祖国を選ぶか　
　　　　　死を選ぶのか」と
過激な政府関係者の 激励です
 
祖国の為になんて、何と　古き　なつなしき
言葉なのでしょうか

イチロー君
とりあえず　今日は、頑張ったですかね
　　　　　　   さすが     日本１　格好良い男ですね

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案の定・・・

日本　むなしく破れました　

韓国にはどうしても勝てない

　チョット　むなしいですね

　　イチロークン１４億円　
　　松坂君７億円  

コマーシャルを含めると、
この倍は、稼いでいます

日本の選手の年俸から言えば、
韓国を圧倒しているのに・・・

しかし、プロ野球の選手の中にも
高年俸の中から、ささやかな、寄付を行う選手が
多くなりました
　　
ヤンキースの松井選手が、新潟地震の際
　　　５０００万円の寄付を行ったり

野茂さんが、大リーグの下部組織　独立リーグのチーム
を創り、大リーグ選手を養成したり
　　
日本でも、野茂球団をつくり、都市対抗に出
　　　プロにも、選手を輩出しています

阪神の赤星選手　盗塁１個成功で、
１個の車椅子寄付をしてます
　　
ホークスの和田投手は、１勝ごとに
アフリカの難民にワクチン寄付してます

岩隈投手　昨日　１点取られましたが、
やはり１勝ごとに１０万円の寄付してます
  
結構いますよ

相撲界では、巨人　大鵬 タマゴ焼と言われた
　あの、大横綱　大鵬さんが、
赤十字に　救急車を寄付し続けて４０年、
その台数も、大変な台数にも達しています

お金が入ると、フトコロが暖かくなり、

心も豊かになるのでしょう

　　　その逆も、有ります
　　　入って来たものは、絶対出したくないと
　　　　
そうすると、成績は上がらず
　　お金が逃げていくのかもしれませんね
　　　　  
  お金のある人も、無い人も
　　　　　　
　キヤンドルの灯を　灯して生きましょうか

ぞくぞくと新規物件の情報が入ってきております
この機会に是非、会員登録をしておいて下さい

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ニッポン！チャチャチャ！＾＾／

財務大臣　Ｇ７に出かけて６０００万円　　
　
総理の外遊で、６億円もったいないですね　
　　
政府専用機での、海外視察に、６億円も　掛かるのですね
      
国民には、１２０００円で、我慢しろですか
　　　　
        でも ないよりマシですか 
        
アメリカの　破綻寸前、公的資金４度も、つぎ込んだＡＩＧですが

役員が６億円のボーナスだそうです

　　公的資金を、食い物にしている、アメリカの
　　
　　　　　　　　経営者です。

社員の首を切り、
　　経営者は、ボーナス６億円ですか
　　　
　いい国ですね

リストラにあつた
　　　　　従業員　可哀想です

日本でも、派遣切り、リストラ
　　
でも、シッカリと、浮いたお金は、政治家に寄付ですね
　　　
政治家に寄付する　お金は、億単位で
会社にあるのでしょう
　　　　
しかし、派遣社員や従業員に　
払うお金は、ビタ一文無いのですね

すばらしい国　ニッポン
ニッポン　チャチャチャ
　　
チャチャチャと言えば
キューバーに勝った、日本
　　　　   年俸が、余りにも違いすぎます
　　　　      
  勝つのも当然かな
                        でも、スゴイ 

近々　超優良中古住宅を会員様へ
　　　　配信させて頂きます  

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スポンサーの話！続きですが

しかし、

民事再生をしたデベロッパーに
スポンサーにはそう簡単にはなれないんです

あまり考えたことが無いかもしれませんが、
民事再生をした企業のホームページ
でIR情報を一度見てみてください

スポンサーが決定できずにいますね

なぜでしょう

こういうスキームで乗っ取りに来るのが
わかっているからです

社長というのは会社が可愛いものです

そう簡単に手離すものではないのですね

結局、自主再建をしていきたい・・・
という意向が強い社長が多く、スポンサー
での話がまとまらないのです。

ですから、物件を個別に売却しながら、
手数料を利益の糧として細々と事業
を続けていっているのが今の民事再生をした
デベロッパーの姿なのです

私が何が言いたいかといいますと
何度もブログで説明をしていますが、

物件を1棟で持つということは、
色々なスキームが作り安いということなのです

物件を持っていれば、
どうやって収益を上げていったらいいか、
アイディアが浮かんでくるものなのですね

しかし、区分所有の１Rマンション１室を購入すると・・・・

何のアイディアもありません。

旦に貸して毎月の数万円程度の固定収入があるだけなのです。

区分所有の１Rなんて、
そう簡単に買い手が見つかるものではありません。

転売も難しいのです。

ですから、本当に財を不動産で作ろうと思うのであれば、
是非、1棟で物件を購入することをお勧めしますね＾＾

不動産での利益の取り方は、無限大にあります。

私も色々な人達の絵を見てきましたが、
なるほど。。。。

こんな風にして利益を抜く仕組みを考えるのか・・・・
と常に勉強させられることが沢山あるんです

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更に！

売り側については、

自分の大株主のスポンサーなのですから、
どのように損切りしようが、自分の勝手・・・

という理屈があるので
（銀行などを損切りオーケーの了承などを得るのは大変ですが・・・）
更に、ここから絵を描けます。

つまり、どういう事かと言うと、損切りをスポンサー
という立場で決定できるのですから、
いくら損切りしようとどうでもいいわけです

買い手が見つかれば・・・・

一旦、どこか自分の配下の会社で取得して、
転売という売却が可能になります。

つまり、スポンサーは売却価格が自分で
                                              決められるようなものです

例えば、ある物件が10億で売却が決まったとします

すると、売却価格を8億とかに更に自分で下げます

その上で、スポンサーの息のかかった会社に
一旦８億で売却をして、

出口である売主には当初のまま10億で売却
すると、2億円が自分の息のかかった会社に
                                         利益が落せるわけです


      わかりますか         この凄さが

スポンサーになるということはたった1億や2億の
運転資金として会社に入れるだけなのですが、

それだけでその会社の所有物件を使って、

どれだけ「絵」を描き、

利益を手に入れられるか

法的な問題が沢山あるので、
合法的にやっていくテクニックやスキルは必要になりますが、

不動産というのはこうやって

       利益を抜きあう業界でもあるのです

その利益たるや、一瞬にして数億円、数十億円

というお金を取ることが出来る

業界でもあるのです       うらやましいですね

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昨日の続きですが・・・②

そこで！「物件」なのです

たった1億か2億の資金を投入して、
その企業のかかえる物件、
総資産にしたら数百億、数千億の物件の
売却意思決定を、スポンサーが
自分で出来てしまうわけです。

民事再生のイメージとして監督員だの弁護士だの、
物件の売却に口を出すようなイメージを持っている人が
多いのですが、実際は関係ありません

あくまで再生を目的としているので、
物件売却などはその会社で
色々やっていかなくてはなりません

一応形的にお伺いを立てるような事があっても、
やっかいな口を出してくるわけではないです。
（破産となるとそういうわけにはいきませんが）

抵当権を設定している銀行との交渉、
未払いになっているゼネコンとの交渉、
すべてその会社やっていくしかないのです。

仮に総額500億円の（収益物件、更地、建築途中物件など）
不動産を抱えているデベロッパーがあったとします。

厳密に言っていけば、そう簡単な事ではないのですが、
単純に言ってしまうと

500億円の資産がある会社を
　　　1億や2億で手に入れるようなものです

仮に損切りをして売却を進めていったとします。

半値半値八掛けで500億を売却したとすると200億円
（あくまで計算上単純にしているだけですからね。＾＾）

スポンサーは当然売却の際に自分のラインの仲介会社を使います。

つまり、仲介会社には仲介手数料という利益が落せます

両手で6％の場合もあれば、片手3％のときもあるでしょう。
確実に3％以上の手数料は確保してきますので、

全体の売却物件のうち半分の100億分は3％だったとします。

すると

売却総額200億円

100億×6％＝6億円
100億×3％＝3億円

仮に、この位の割合だったとしても
9億円の仲介手数料を
裏でスポンサーは獲得
できてしまうわけです

いいですね　うらやましい

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前回の続きになりますが・・・

興味なかったら、とばして下さい

スポンサーとして手を挙げる企業なり個人投資家というのは、
基本は手持ちの物件をバルクで管理できるメリットがあります

スポンサーになればその会社のオーナーとなるわけですから、
オーナーの意向なくして物件を売却できなくなります

そこがスポンサー企業の狙い目なのです。

会社に入れる資金などたかが知れています。
（会社の運営資金だけでいいのですから）

つまり、法の下で民事再生を行っている以上、
債権はほとんどカットされています。
（別除権の設定されているものは別として）

借金がほとんど棒引きになっているようなものですから、
あとは固定支払の費用と人件費が
支出の主だったものとなります。

まず、人件費がかなり高いですから、まず首切りです

100人いたところを15人、20人程度まで削減

事務所も小さなところに移転

家賃の削減

このような必要最低限の運転資金、
せいぜい年間1億かかるかかからないかという
レベルまでコストを削減すれば、
民事再生した会社に対して投じるお金はどんな
上場をしていたようなデベロッパーでもたかが知れています。

たった1億～2億の投資で会社を
　　　　　　　乗っ取ったも同然なのです

さてその次は

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民事再生の・・・

デベロッパーの現場がどうなっているのか

知っている方はほとんどいないと思います。

このブログをご覧頂いている皆様には
知識としてだけでも知っているとご自身の投資や今後に
役立つ事もあるかと思い、書いてみたいと思います

民事再生した多くのデベロッパーはまず再生していく為の
スポンサー選定から入ります

スポンサーは株式を減資し（1円とか）、株を取得した上で
第三者割り当てで増資というような形で手を挙げていく
パターンが多いのです

なぜ、民事再生になったデベロッパーのスポンサーとして
名乗りを上げるのか

単純な話なのです

民事再生した企業は物件を処理していかなくてはなりません

つまり、手持ちの物件を売却しながら返済を債権者にしていきます

キーワードはその企業の「手持ちの物件」なのですね

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